Как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве физического лица

С сентября 2024 года закон позволяет сохранить единственное ипотечное жилье в банкротстве через отдельное мировое соглашение с ипотечным кредитором. Это не списание ипотеки и не автоматический иммунитет: кредит продолжает обслуживаться, залог сохраняется, а нарушение соглашения возвращает риск взыскания.

Обновлено 3 августа 2026 года. Материал носит общий информационный характер: вывод по конкретной ситуации делается после проверки документов.

Когда работает отдельное соглашение

• жилье или доля в нем находится в ипотеке;
• для должника и совместно проживающих членов семьи это единственное пригодное постоянное жилье;
• ипотечный кредитор согласен на условия;
• при последующей ипотеке участвуют все ипотечные кредиторы, включенные в реестр;
• суд утверждает соглашение после истечения срока предъявления требований кредиторов;
• соглашение не нарушает специальные ограничения, включая правила о явно чрезмерном жилье.

Согласие обычных кредиторов и финансового управляющего не требуется. Несогласие управляющего само по себе не дает суду права отказать. Но без согласия ипотечного банка механизм не запускается.

Что происходит после утверждения

Из каких денег можно продолжать ипотеку

Статья 213.10-1 допускает платежи за счет защищенных от взыскания доходов гражданина, если это не мешает плану реструктуризации, доходов после завершения процедуры и средств третьего лица. На практике третьим лицом может выступать супруг, совершеннолетний ребенок, родственник или иной человек, готовый принять обязанности по соглашению.

Если по ипотеке уже есть просрочка

Соглашение должно прямо устанавливать порядок и срок устранения нарушения: разовый платеж, новый график либо иной согласованный способ. Нельзя оставить просрочку «за скобками». До переговоров нужно получить у банка актуальную справку: основной долг, проценты, неустойка, сумма для восстановления графика и наличие исполнительного производства.

Если кроме жилья имущества недостаточно для требований первой и второй очередей, суд может утвердить соглашение только после внесения денег на специальный счет для их погашения, но не более 10% стоимости жилья по отчету оценщика.

Пять вопросов банку до проекта соглашения

1. Какой график банк готов сохранить? Первоначальный, измененный или с периодом восстановления просрочки.
2. Кто будет плательщиком? Должник, супруг или третье лицо.
3. Что происходит с неустойкой? Ее судьба должна быть определена, а не предполагаться.
4. Есть ли последующий залог? Тогда нужны все залогодержатели из реестра.
5. Как банк реагирует на нарушение? Основания расторжения и срок на устранение просрочки должны быть понятны заранее.

Что может пойти не так

Если единственное ипотечное жилье все-таки продают

С 3 апреля 2026 года статья 213.27-1 Закона № 127-ФЗ отдельно защищает часть денег после продажи единственного ипотечного жилья или оставления его за ипотечным кредитором. Эта норма не дает права сохранить квартиру без согласия банка: она работает только тогда, когда жилье уже реализуется.

1. Сначала оплачиваются специальные расходы. Из выручки вычитаются расходы, перечисленные в пункте 6 статьи 138 Закона № 127-ФЗ.
2. Затем рассчитывается доля банка. 80% оставшейся суммы направляются ипотечному кредитору, но не больше размера обеспеченного требования с предусмотренными законом начислениями.
3. Учитываются первая и вторая очереди. 10% той же расчетной суммы идут таким кредиторам, только если другого имущества для них недостаточно.
4. Часть денег передается должнику. Еще 10% той же расчетной суммы исключаются из конкурсной массы, но не больше первоначального взноса и фактически произведенных ипотечных платежей.
5. Распределяется остаток. Он сначала закрывает непогашенную часть ипотеки, а оставшиеся после этого деньги передаются должнику.

Отдельное соглашение не следует путать с планом реструктуризации всех долгов. У них разные участники и цели. План охватывает реестровых кредиторов, а статья 213.10-1 позволяет локально сохранить отношения с ипотечным банком.